4月23日，两则消息同日出现，看似无关，实则指向同一个问题：楼市的底部是否正在形成？
一则来自香港监管机构——普华永道因财务造假案被罚3.1亿港元，并预留10亿港元赔偿少数股东； 另一则来自高盛——预计上海和深圳楼市将于2026年底触底复苏，领先其他城市6至24个月。
就在前一日，也称中国房地产市场在经过五年的调整期后可能正处于转折点。 恒大的崩塌曾是本轮楼市下行最剧烈的震源。
如今，许家印当庭认罪、普华永道达成和解、出险房企债务重组大面积推进——风险处置正在走向明朗。
但明朗不等于尘埃落定。楼市是否真的正站在触底复苏的门槛上？我们仍需要一个审慎的答案。
01出险房企最混沌的阶段已经过去
恒大事件远未终结，但它的处置路径已变得清晰可循。
目前四大条线均处于“下半场”：清盘程序仍在进行，许家印一审认罪但尚未宣判，普华永道在不承认法律责任的前提下达成和解赔偿，全球资产追索仍在跨国推进。
汇生国际资本总裁黄立冲指出：“只有等到中国恒大正式退市、清盘人处理完全部资产并完成债权人分配后，恒大事件才算真正走向终结。”
然而，“未终结”不等于“不明朗”。
香港证监会行政总裁梁凤仪明确表示，这是首次有倒闭公司的核数师向受损股东作出赔偿，传递了明确的监管信号。普华永道6个月执业限制也说明，监管对中介机构的追责正在落地。
市场对恒大风险的预期，正从“无法估量的黑洞”转变为“可预期的逐步消化”。
更重要的是，恒大并非孤例。出险房企的债务重组正在大面积推进。
2025年年报显示，碧桂园、旭辉、佳兆业、远洋四家房企在债务重组推动下扭亏为盈；华夏幸福2192亿元金融债务中，重组覆盖率已超87%。
中指研究院企业研究总监刘水提醒：“债务重组收益主要来自会计处理，不等于经营修复。”富力续亏166亿、万科亏损扩大近八成，说明从“债务重组成功”到“经营真正回正”仍有距离。
但毋庸置疑，债务包袱持续减轻，本身就是扭转市场预期的关键一步。中国城市房地产研究院院长谢逸枫判断，房地产行业债务风险化解已逐步进入尾声。
供给端的最大不确定性正在收敛——这是楼市可能触底的必要前提，但还不是充分条件。
02数据回暖与投行预言印证触底信号
风险出清为需求修复创造了空间，而市场数据也正在给出积极回应。
3月，全国重点20城二手房成交面积环比增长117%、同比增长6%，创近一年新高。深圳二手住宅网签突破5000套，环比上升116%。
国家统计局数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比由持平转为上涨0.2%，二手住宅价格环比由下降0.1%转为上涨0.4%。 最关键的信号是库存变化。
截至3月末，全国商品房待售面积同比下降0.1%——这是连续51个月同比正增长后的首次下降。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，“待售3年以下新建商品住房面积同比降幅达1.8%，表明2022年以来累积的新增库存正被逐步消化。”
去库存初见成效，意味着供需关系正在向有利于价格稳定的方向倾斜。
正是在这一背景下，高盛发布报告，预计上海和深圳楼市将于2026年底触底，复苏节奏较其他城市提前6至24个月，到2028年底沪深房价累计上涨15%。
高盛的逻辑建立在土地投资效率提高、国企开发商现金利润率改善的基础之上，与当前一线城市的数据回暖形成逻辑闭环。
但复苏的基础尚不稳固。中指研究院市场研究总监陈文静指出，4月全国商品房销售面积较3月出现较明显回落，前4个月开发投资同比下降6.2%。
东方金诚首席宏观分析师王青评价“回升力度有所减弱”。 成交量回暖、价格止跌、库存首降——这些是触底的先行信号，与高盛的预判方向一致。
但数据波动提示人们，复苏尚在“萌芽”阶段，需要更多月份的确认。
03楼市全面复苏还要跨越三道坎
从风险出清到数据回暖，再到真正的全面复苏，中间还隔着三道坎。
第一道坎是复苏的非均衡性。
高盛之所以将沪深列为“领涨者”而非全国范围，本身就说明复苏不会是同步的。
3月北京二手房成交创近15个月新高，上海创近5年新高，而多数三四线城市成交仍显低迷。
贝壳数据显示，当前京沪带看量活跃，3月上海带看量较1月涨近三成，但三四线城市的去化周期普遍仍在20个月以上。
第二道坎是从销售端到投资端的传导梗阻。
新房开工面积降幅仍在扩大，房企拿地意愿尚未恢复。即使债务重组成功的企业，也仍以保交付和偿债为首要任务，而非扩张。
这意味着楼市的自我造血能力尚未完全恢复。
第三道坎是居民收入预期与信心的修复。
房价企稳的前提是有人接盘，而接盘能力取决于收入预期。当前宏观经济仍面临有效需求不足的问题，购房者“不敢买、不愿买”的心理尚未根本扭转。
中银证券预判，2026年可能呈现两个拐点：一季度末的政策拐点与四季度的基本面拐点。
这与高盛的“年底触底”判断大致吻合。
但正如东方金诚王青所言，后期走势需要进一步观察。
楼市复苏的种子已经播下——风险明朗化、库存首降、一线城市量价回暖——但它能否在2026年剩下的时间里破土而出，取决于后续政策的持续发力、宏观经济的支撑力度，以及最重要的，购房者信心的实质性回归。
可以谨慎地说：最坏的时候已经过去，但走出底部的过程，仍需要时间与耐心的双重验证。
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